Expulsions locatives à Bruxelles: que change réellement le moratoire hivernal ?

Depuis le 1er novembre et jusqu’au 15 mars, les expulsions locatives sont en principe suspendues en Région bruxelloise. Cette mesure doit éviter que des ménages se retrouvent à la rue pendant l’hiver. Elle ne supprime toutefois ni les procédures judiciaires ni les dettes des locataires.

Le principe est simple : entre le 1er novembre et le 15 mars, un propriétaire ne peut en principe pas faire évacuer son locataire de force. Cette mesure, instaurée par une ordonnance régionale en juin 2023, concerne les logements loués dans les 19 communes bruxelloises, qu’ils appartiennent à un propriétaire privé ou public.

Concrètement, seule l’exécution de l’expulsion est suspendue. Un propriétaire peut toujours saisir le juge de paix et obtenir une décision autorisant le départ du locataire. L’huissier peut également signifier ce jugement pendant la trêve. Mais, sauf exception, il devra attendre le 16 mars pour procéder à l’expulsion.

Quatre dérogations possibles

Cette interdiction n’est pas absolue. Le juge peut autoriser une expulsion pendant la période hivernale, à condition de motiver spécialement sa décision. Quatre situations sont prévues par la loi : lorsqu’une solution de relogement est disponible ou que le locataire a déjà quitté le logement ; lorsque l’état de salubrité ou de sécurité du bien impose son évacuation ; lorsque le comportement du locataire met en danger des personnes ou des biens ; enfin, lorsque le propriétaire doit occuper personnellement le logement en raison d’une situation de force majeure.

Pour les locataires, le moratoire représente donc un délai supplémentaire pour chercher une solution et bénéficier d’un accompagnement social. Le CPAS est informé dès le début de la procédure d’expulsion et peut prendre contact avec le ménage concerné. La procédure prévoit aussi un délai de 40 jours avant la première comparution devant le juge lorsqu’une expulsion est demandée.

Mais cette protection ne signifie pas que le locataire peut cesser de payer. Les loyers impayés restent dus et, pendant le moratoire, une indemnité d’occupation équivalente au loyer doit être versée au propriétaire. Le jugement d’expulsion conserve par ailleurs ses effets : si aucune solution n’est trouvée, l’expulsion pourra être exécutée après la trêve.

Une indemnisation prévue pour les propriétaires

Pour les bailleurs, le report peut entraîner une période supplémentaire sans revenus locatifs. La Région a donc prévu une intervention du Fonds budgétaire régional de solidarité lorsque l’indemnité d’occupation n’est pas payée.

L’accès à cette indemnisation est toutefois soumis à plusieurs conditions. Le propriétaire doit notamment disposer d’un jugement autorisant l’expulsion après le 15 août précédant ou pendant le moratoire, avoir réclamé le paiement de l’indemnité d’occupation et ne pas l’avoir reçue. Il doit aussi fournir plusieurs documents, dont le jugement et le bail enregistré.

La demande peut être introduite au départ du locataire s’il quitte le logement pendant la trêve, ou à partir du 15 mars s’il l’occupe toujours à cette date. Elle doit être déposée au plus tard le 15 septembre suivant la fin du moratoire. L’indemnisation ne couvre que la période à partir de la date à laquelle l’expulsion aurait pu être exécutée.

La mesure a été contestée par le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires, qui estimait notamment qu’elle portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Mais, dans un arrêt rendu le 9 octobre 2025, la Cour constitutionnelle a rejeté le recours. Elle a notamment considéré que la protection des ménages vulnérables poursuivait un objectif d’intérêt général et que les exceptions ainsi que le mécanisme d’indemnisation permettaient de préserver un équilibre entre les droits des locataires et ceux des propriétaires.

Le moratoire fait-il baisser le nombre d’expulsions ?

Une question se pose également : le moratoire permet-il d’éviter des expulsions ? Les chiffres avancés par Quentin Debray, président francophone de la Chambre nationale des huissiers de justice et huissier à Bruxelles, ne montrent pas de diminution du nombre total d’expulsions exécutées dans l’arrondissement judiciaire bruxellois. Selon ses données,1.011 expulsions ont été comptabilisées en 2022, 1.048 en 2023, 1.005 en 2024 et 1.031 en 2025. Entre janvier et septembre 2026, il en dénombre déjà 1.010.

En réalité, le moratoire ne fait que déplacer les expulsions dans le calendrier. L’huissier estime que celles qui ne peuvent pas être exécutées en hiver sont simplement reportées aux mois précédents ou suivants. Il cite notamment le chiffre de 175 expulsions organisées en octobre, soit 75 à 80 de plus qu’au cours d’un mois habituel, selon son estimation. Cette concentration entraîne aussi des difficultés d’organisation pour les huissiers, les communes et les services de police, dont les disponibilités sont limitées.

Ces chiffres doivent toutefois être interprétés avec prudence. Le moratoire n’a pas pour ambition de réduire le nombre de décisions judiciaires d’ex+pulsion ni nécessairement le nombre annuel d’expulsions exécutées. Il vise avant tout à empêcher leur mise en œuvre pendant les mois les plus froids. Une stabilité du total annuel ne signifie donc pas que la mesure est inefficace : elle peut parfaitement reporter des expulsions qui auraient autrement eu lieu en hiver.

Du côté du Syndicat des locataires, le moratoire reste une protection utile. Son président, José Garcia, estime que ce délai supplémentaire peut permettre aux ménages concernés de trouver une solution avant l’expulsion effective. Il souligne toutefois que la prévention et l’accompagnement social, bien avant l’arrivée de l’huissier, restent essentiels.