Hébergements touristiques à Bruxelles : la fiscalité se durcit, les propriétaires face à la complexité

À Bruxelles, la fiscalité des hébergements touristiques entre dans une nouvelle phase. À partir de 2026, la Région hausse le ton : taxes relevées, contrôles renforcés et chasse aux hébergements non déclarés. Une manœuvre présentée comme un rappel à l’ordre dans un secteur où tout le monde ne joue pas selon les mêmes règles. “Dans la pratique, ce coût est souvent partiellement répercuté sur le client”, pointe une avocate spécialisée en droit fiscal.

Depuis janvier, la taxe sur les nuitées augmente et une campagne de régularisation vise plusieurs milliers d’hébergements non déclarés. Après le succès de la première campagne de régularisation à l’été 2025 (environ 1.800 bien immobiliers régularisés pour un montant total de 2,8 millions d’euros), les autorités bruxelloises poursuivent leur stratégie pour rééquilibrer les contributions fiscales dans le secteur de l’hébergement touristique. Mais derrière cette mécanique se cache un système complexe, parfois difficile à appréhender pour les propriétaires.

Selon Florence Cappuyns, avocate spécialisée en droit fiscal à Bruxelles, la question de savoir qui supporte réellement la taxe sur les nuitées illustre bien cette complexité. “Officiellement, c’est le propriétaire du logement qui est redevable de la taxe, précise-t-elle. Mais dans la pratique, ce coût est souvent partiellement répercuté sur le client, sous forme d’une augmentation du prix de la nuitée“. Cette double logique montre que la taxe ne se limite pas à un simple calcul mécanique et que son impact réel dépend souvent de la manière dont le propriétaire organise sa location.

Certaines situations restent également floues et difficiles à interpréter. “Il peut être difficile de déterminer si la location constitue un revenu privé ou professionnel, ou encore si les services proposés par l’hébergeur (ménage, petit-déjeuner, prestations supplémentaires) relèvent de revenus divers imposables ou d’une activité professionnelle,” détaille Florence Cappuyns. Ces distinctions ont un impact direct sur le calcul de la taxe et peuvent encore créer des zones grises pour certains hébergeurs.

Si toutes les locations en ligne sont théoriquement soumises aux mêmes obligations fiscales, la pratique varie selon le type de location et les services proposés. “Les propriétaires doivent distinguer : le revenu cadastral du bien, la partie du loyer correspondant au mobilier, considérée comme revenu mobilier avec un forfait de 50 % de frais déductibles, et les services éventuels offerts aux locataires, qui peuvent constituer des revenus divers ou professionnels. Dans certains cas, la TVA peut également s’appliquer.”

Par ailleurs, le calcul et le contrôle de la taxe reposent sur un croisement d’informations assez précis. “La taxe est calculée en fonction de la superficie du logement et est due annuellement. Tous les immeubles en Belgique sont répertoriés au cadastre, ce qui permet à l’administration de savoir qui possède quoi. Avec l’accès aux données des plateformes numériques, il est désormais plus facile de recenser quels propriétaires mettent une chambre ou un logement complet à disposition. L’administration peut ainsi vérifier automatiquement les déclarations et détecter les logements non déclarés.” Ces outils numériques permettent de mieux cibler les irrégularités, mais ils demandent aussi aux propriétaires d’être rigoureux dans leurs déclarations.

Amendes

Les tarifs en application depuis le début de l’année sont les suivants : quatre euros par chambre et par nuit pour les hébergements à domicile, et cinq euros par chambre et par nuit pour les hébergements touristiques standards. Cela s’applique également aux logements mis à disposition via des plateformes numériques sans que l’hôte n’y soit domicilié. Bruxelles Fiscalité prévoit une campagne de régularisation ciblant 5 000 exploitants non déclarés pour les activités entre 2023 et 2025. Les établissements concernés recevront une taxation d’office, basée sur une occupation maximale des chambres, et disposeront de 38 jours pour justifier de l’occupation réelle. En cas de défaut d’enregistrement, une amende de 1 000 euros par chambre pourra être infligée, en plus du rattrapage de la taxe sur les nuitées non déclarées.

Des mesures qui font écho aux inquiétudes croissantes des autorités bruxelloises face à l’essor des logements touristiques. La Ville de Bruxelles alerte depuis plusieurs mois sur la multiplication des locations de type Airbnb, souvent en dehors du cadre légal, qui retirent des logements du marché résidentiel. Un phénomène jugé problématique dans un contexte de pénurie de logements accessibles.

De son côté, Airbnb avait plaidé pour des “règles de bon sens” permettant aux hôtes bruxellois de louer occasionnellement leur logement de manière “légale et simple”, déplorant des “réglementations locales complexes”.

Azad Yagirian – Photo Belga