Encadrement des loyers à Bruxelles : le recours du secteur immobilier rejeté par la Cour constitutionnelle
La Cour constitutionnelle a rejeté jeudi le recours intenté par différentes fédérations actives dans l’immobilier contre l’ordonnance bruxelloise qui encadre depuis mai 2025 les loyers dans la capitale. Les secteurs demandent de réformer le mécanisme malgré l’arrêt.
Le principe de cet encadrement avait été décidé en octobre 2021, mais le gouvernement bruxellois avait décidé de surseoir à sa mise en oeuvre afin d’améliorer la fiabilité de la grille tarifaire.
L’encadrement effectif des loyers n’était ainsi entré en vigueur qu’en mai 2025 seulement, après l’adoption d’une nouvelle ordonnance.
Les requérants -à savoir l’Union professionnelle du secteur immobilier, Embuild, le syndicat national des propriétaires et copropriétaires ainsi que la confédération flamande des professionnels de l’immobilier- estimaient toutefois que le nouveau texte n’améliorait pas la qualité de la grille indicative loyers au regard des prix du marché.
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Ceux-ci contestaient aussi en droit la manière dont le gouvernement avait décidé en 2025 d’activer cet encadrement, alors que le texte original datait d’octobre 2021.
Tout en estimant ne pas être compétente pour une partie des griefs soulevés, la Cour relève néanmoins dans son arrêt que plusieurs moyens soulevés par les plaignants sont en réalité dirigés contre des dispositions de l’ordonnance de 2021.
“Dès lors qu’il a été introduit après l’expiration du délai de six mois suivant la publication au Moniteur belge de l’ordonnance d’octobre 2021, le recours est irrecevable ratione temporis“, indique jeudi la Cour dans son arrêt
“Un outil essentiel pour protéger les locataires”
L’arrêt de la Cour constitutionnelle au sujet de l’encadrement des loyers permet au dispositif de poursuivre son déploiement pour mieux protéger les locataires confrontés à des loyers abusifs, tout en privilégiant la conciliation entre bailleurs et locataires, a réagi jeudi la secrétaire d’Etat au Logement, Karine Lalieux (PS).
Dans un communiqué, celle-ci a souligné qu’elle entendait faire de l’actualisation de la grille des loyers un des chantiers prioritaires de la législature.
Selon Mme Lalieux, celle-ci se déroulera en deux étapes. Le premier chantier consistera en une actualisation des variables et équations du modèle statique de la grille sur base des données actuelles. Le second chantier reposera sur la collecte de nouvelles données élargies, afin de mieux refléter la réalité du marché locatif dans l’ensemble des communes bruxelloises.
L’objectif est notamment de corriger certaines lacunes identifiées dans les données disponibles, parmi lesquelles une surreprésentation des enregistrements de baux dans les communes les plus aisées et une sous-représentation des baux plus anciens, a-t-elle précisé.
“Nous voulons avancer rapidement, sans confondre vitesse et précipitation. Pour qu’une grille des loyers soit réellement utile, elle doit reposer sur une base de données solide et représentative de l’ensemble du marché locatif bruxellois. Toutes les communes et réalités locatives doivent pouvoir y être correctement représentées. Nous tablons sur un travail de plusieurs mois pour disposer d’une grille actualisée d’ici deux ans“, a-t-elle détaillé.
Dans cette perspective, la secrétaire d’État relancera le travail de l’Observatoire des loyers et les enquêtes de terrain destinées à disposer d’une image plus complète et plus fiable des loyers pratiqués.
La nouvelle grille devra notamment pouvoir s’appuyer sur les données disponibles via la plateforme Irisnet, mieux prendre en compte l’impact de la localisation d’un bien sur son niveau de loyer et intégrer les résultats des nouvelles enquêtes de l’Observatoire des loyers.
Les secteurs demandent de réformer le mécanisme malgré l’arrêt
Les fédérations de l’immobilier et interprofessionnelles ont demandé jeudi à la secrétaire d’Etat bruxelloise du Logement Karine Lalieux (PS) de réformer le mécanisme d’encadrement des loyers. Elles réclament que la grille des loyers soit purement indicative et non contraignante”, ont-elles fait valoir jeudi.
Pour les fédérations, la Cour constitutionnelle ne se prononce pas encore sur le fond. Les critiques à l’égard de l’encadrement des loyers restent par conséquent d’actualité. “La question essentielle de l’atteinte au droit de propriété par une régulation des loyers fondée sur une grille de référence obsolète reste toujours ouverte… Les juges de paix peuvent néanmoins toujours se pencher sur la constitutionnalité du dispositif dans le cadre des litiges locatifs individuels qui leur sont soumis. Concrètement, propriétaires et locataires confrontés à cette problématique dans un litige devant le juge de paix peuvent, par ce biais, faire poser une question préjudicielle à la Cour constitutionnelle“, ont fait observer dans un communiqué commun l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier, la fédération des agents immobiliers francophones Federia, la confédération des professions immobilières CIB, Embuild, l’UCM et le Syndicat des (co-)propriétaires SNPC.
L’ensemble de ces organisations demande une actualisation “urgente et approfondie” de la grille des loyers et que les loyers de référence de cette grille soient “purement indicatifs”. Selon elles, “la grille des loyers qui sert de base à l’ensemble de l’encadrement remonte à la période 2017-2020, repose sur à peine 14.000 baux et ne reflète pas la réalité du marché locatif bruxellois… La commission paritaire locative, chargée de statuer sur les litiges en cours, pâtit elle aussi d’une grille non actualisée: à peine 22 % des loyers présentés sont jugés abusifs“.
Belga – Photo : Belga Image